Gewerbemietvertrag - Teil 10: Nutzungsänderung
Viel Spaß beim Lesen!
Wird eine Immobilie errichtet, legt der Besitzer in der Baugenehmigung eine bestimmte Nutzung fest. Das Objekt darf in diesem Rahmen genutzt werden. Eine Nutzungsänderung ist notwendig, wenn ein Mieter die Räumlichkeiten zu einem anderen Zweck nutzen möchte. Die zuständige Behörde prüft in diesem Fall die Zulässigkeit. Die Mieter sind an den vertraglich vereinbarten Mietzweck gebunden.
Wann liegt eine Nutzungsänderung vor?
Hierbei weicht die geplante Nutzung der Immobilie von der bisher genehmigten Nutzungsart ab. Konkret soll beispielsweise ein Modegeschäft künftig als Arztpraxis genutzt werden. Es liegt also eine Veränderung des Kerngeschäfts vor. Möchte der Mieter lediglich sein Sortiment erweitern, ist in der Regel noch keine Nutzungsänderung notwendig.
Baurecht: Behörde prüft baurechtliche Zulässigkeit und Vermieter beantragt Nutzungsänderung
Per Definition schließt eine Nutzungsänderung nicht zwingend auch einen Umbau ein. Eine neue Nutzungsart kann aber mit neuen baulichen Anforderungen nach öffentlichem Baurecht einhergehen. Nach Bauordnungsrecht sind nun beispielsweise andere Auflagen für Brand- und Schallschutz einzuhalten. Auch sanitäre Anlagen, Raumhöhe oder Notausgänge müssen eventuell umgebaut werden. Ob die neue Nutzungsart in die Umgebung der Immobilie passt, regelt das Bauplanungsrecht.
Spricht nach dem Ermessen des Vermieters nichts gegen die Nutzungsänderung, beantragt er diese bei der zuständigen Baubehörde. Wird die Änderung nicht genehmigt, so bleibt die bisherige Nutzung bestehen. Die Behörde kann dem Mieter aus diesem Grund verbieten, sein Gewerbe zu betreiben.
Für Kaufinteressenten ist es ratsam, nicht nur die aktuelle Nutzung der Immobilie zu prüfen. Zu welchem Zweck könnte das Objekt künftig sonst genutzt werden? Wenn gleich beim Kauf alle denkbaren Nutzungsarten in Betracht gezogen werden, wird der Aufwand bei Nutzungsänderungen geringer. So ist die baurechtliche Zulässigkeit bestenfalls schon gegeben oder kann mit kleinen Anpassungen erreicht werden.
Spricht nach dem Ermessen des Vermieters nichts gegen die Nutzungsänderung, beantragt er diese bei der zuständigen Baubehörde. Wird die Änderung nicht genehmigt, so bleibt die bisherige Nutzung bestehen. Die Behörde kann dem Mieter aus diesem Grund verbieten, sein Gewerbe zu betreiben.
Für Kaufinteressenten ist es ratsam, nicht nur die aktuelle Nutzung der Immobilie zu prüfen. Zu welchem Zweck könnte das Objekt künftig sonst genutzt werden? Wenn gleich beim Kauf alle denkbaren Nutzungsarten in Betracht gezogen werden, wird der Aufwand bei Nutzungsänderungen geringer. So ist die baurechtliche Zulässigkeit bestenfalls schon gegeben oder kann mit kleinen Anpassungen erreicht werden.
Mietrecht: Mieter holt Zustimmung des Vermieters ein
Bei einer Vermietung legen die Vertragsparteien den Zweck fest. Plant der Mieter eine Veränderung seines Betriebs, hilft den Vertragspartnern ein Blick in den Mietvertrag: Ob eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vorliegt, richtet sich nach dem vertraglich vereinbarten Mietzweck und der behördlichen Genehmigung. Je enger der vereinbarte Mietzweck, desto mehr stimmen sich Mieter und Vermieter im Falle einer Nutzungsänderung ab. Ist der gewünschte Verwendungszweck im Vertrag abgedeckt, ist keine Zustimmung des Vermieters nötig.
Verändert der Mieter allerdings sein Kerngeschäft, bedarf es die Zustimmung des Vermieters. Nutzt der Mieter die Räumlichkeiten ohne Absprache zu einem anderen Zweck, ist das für den Vermieter ein Kündigungsgrund.
In der Geschäftspraxis kommt es vor, dass Mieter ihre Räumlichkeiten an Dritte untervermieten. Viele Vermieter schließen Untervermietung vertraglich nicht aus. Sie koppeln diese allerdings an den Mietzweck des Hauptvertrags. So können sie besser gewährleisten, dass die baurechtliche Zulässigkeit erhalten bleibt. Gibt es für eine Gewerbeimmobilie einen neuen Mieter, prüft der Vermieter vor Mietbeginn, ob der Mietzweck baurechtlich zulässig ist.
Verändert der Mieter allerdings sein Kerngeschäft, bedarf es die Zustimmung des Vermieters. Nutzt der Mieter die Räumlichkeiten ohne Absprache zu einem anderen Zweck, ist das für den Vermieter ein Kündigungsgrund.
In der Geschäftspraxis kommt es vor, dass Mieter ihre Räumlichkeiten an Dritte untervermieten. Viele Vermieter schließen Untervermietung vertraglich nicht aus. Sie koppeln diese allerdings an den Mietzweck des Hauptvertrags. So können sie besser gewährleisten, dass die baurechtliche Zulässigkeit erhalten bleibt. Gibt es für eine Gewerbeimmobilie einen neuen Mieter, prüft der Vermieter vor Mietbeginn, ob der Mietzweck baurechtlich zulässig ist.