Gewerbemietvertrag - Teil 5: Miete und Betriebskosten
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Bevor die Tinte unter einem Gewerbemietvertrag trocknen kann, muss in einem wichtigen Schritt die Miethöhe festgelegt werden. Dabei können der Mieter und der Vermieter frei verhandeln, da der Gesetzgeber von einer Gleichrangigkeit beider Parteien ausgeht und mehr Spielraum lässt, als dies im Wohnmietrecht der Fall ist.
Ein Gewerbemakler kann dabei mit seiner Erfahrung und seinem Fachwissen unterstützen. Es besteht die Wahl zwischen einer klassischen Miete, einer Staffelmiete, einer Indexmiete und einer umsatzbezogenen Miete.
Mit Staffel- oder Indexmiete die Zukunft einplanen
In einem Gewerbemietvertrag nach klassischem Verfahren wird eine feste Miete vereinbart, die für die gesamte Dauer der Vertragslaufzeit gilt. Sie kann demnach nicht erhöht oder reduziert werden. Darüber hinaus bestehen weitere Modelle wie eine Staffelmiete oder eine Indexmiete, die im Gegensatz zur festen Miete Anpassungen erlauben.
Die Staffelmiete sieht eine bestimmte Staffelung vor. Nach Ablauf eines im Mietvertrag festgesetzten Zeitraums erhöht sich die Miete entweder um einen im Vorfeld genau definierten Betrag oder um einen vereinbarten Prozentsatz. Die Indexmiete bezieht sich meist auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland. Bei Änderungen des vom Statistischen Bundesamtes errechneten Lebenserhaltungskosten-Index um einen zuvor vereinbarten Prozentsatz (z.B. mindestens 1%), passt sich die Höhe der Miete entsprechend an. Auch geregelt werden kann, dass die Erhöhung der Miete prozentual nicht exakt der Erhöhung des Indexes entspricht, sondern geringer ausfällt.
Die Staffelmiete sieht eine bestimmte Staffelung vor. Nach Ablauf eines im Mietvertrag festgesetzten Zeitraums erhöht sich die Miete entweder um einen im Vorfeld genau definierten Betrag oder um einen vereinbarten Prozentsatz. Die Indexmiete bezieht sich meist auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland. Bei Änderungen des vom Statistischen Bundesamtes errechneten Lebenserhaltungskosten-Index um einen zuvor vereinbarten Prozentsatz (z.B. mindestens 1%), passt sich die Höhe der Miete entsprechend an. Auch geregelt werden kann, dass die Erhöhung der Miete prozentual nicht exakt der Erhöhung des Indexes entspricht, sondern geringer ausfällt.
Die Miete nach Umsatz
Die Alternative der umsatzbezogenen Miete, die hauptsächlich im Einzelhandel Anwendung findet, richtet sich nach dem Umsatz, den der Mieter der Gewerbeimmobilie erzielt. In der Regel wird bei dieser Mietform eine feste Grundmiete, die um einen bestimmten Prozentsatz Ihres Umsatzes ergänzt wird, vereinbart.
Unbedingt geachtet werden muss darauf, dass im Mietvertrag eindeutig unbedingt definiert ist, welche Umsätze einfließen und ob es sich jeweils um den Netto- oder Bruttoumsatz handelt. Weiterhin besteht die Möglichkeit, den vom Umsatz abhängigen Mietanteil mit einer Obergrenze zu deckeln. Durch solche Maßnahmen erhöht sich die Kontrolle über die Mietpreisveränderungen.
Die Mietpositionen im Mietvertrag
Nach den erfolgreichen Verhandlungen und der Entscheidung für eine Mietform müssen im Vertrag alle Mietpositionen fixiert werden. Für den Fall, dass die Miete pro Quadratmeter statt als Gesamtsumme aufgeführt wird, ist die Fläche genauestens zu vermessen. Damit werden späteren Komplikationen vorgebeugt.
In die aufzuführenden Mietpositionen eingeschlossen sind die Nettomiete, eventuelle Nebenflächen, die für Parkplätze und Garagen anfallenden Kosten, die Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser, die Vorauszahlung für die übrigen Betriebskosten, sowie die Umsatzsteuer.
Die Bedeutung der Betriebskosten
Die Betriebskosten sind ein wesentliches Thema, das in die Mietverhandlungen einbezogen werden muss. Die Umlage der Betriebskosten erfolgt ähnlich wie in der Wohnungswirtschaft. Hierbei sind die einzelnen Kostenstellen in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführt. Abweichend davon besteht bei gewerblichen Mietverträgen die Möglichkeit, weitere Kostenstellen wie z.B. Kosten einer Lüftungs- und Klimaanlage oder für den Fettabscheider auf den Mieter umzulegen. Es sollte darauf geachtet werden, dass die diversen Betriebskosten einzeln aufgezählt sind.
Allgemeine Formulierungen im Mietvertrag wie „alle Betriebskosten“ sind nicht ausreichend, um diese auf den Mieter umzulegen.
Allgemeine Formulierungen im Mietvertrag wie „alle Betriebskosten“ sind nicht ausreichend, um diese auf den Mieter umzulegen.