Gewerbemietvertrag - Teil 8: Konkurrenzschutz
Viel Spaß beim Lesen!
Jeder Mieter einer Gewerbeimmobilie muss sich bewusst sein, dass ein direkter Mitbewerber versuchen könnte, sich in unmittelbarer Nähe niederzulassen. Im schlimmsten Fall wirkt sich dies geschäftsschädigend für den Mieter aus.
Auch dem Vermieter von Gewerbeimmobilien sind die Risiken einer solchen Konkurrenzsituation bewusst. Grundsätzlich liegt es im Interesse eines jeden Vermieters, langfristig zu planen und häufige Mieterwechsel zu vermeiden. Aus diesem Grund können Mieter und Vermieter eine Vereinbarung dazu im Mietvertrag treffen.
Auch dem Vermieter von Gewerbeimmobilien sind die Risiken einer solchen Konkurrenzsituation bewusst. Grundsätzlich liegt es im Interesse eines jeden Vermieters, langfristig zu planen und häufige Mieterwechsel zu vermeiden. Aus diesem Grund können Mieter und Vermieter eine Vereinbarung dazu im Mietvertrag treffen.
Das Hauptsortiment unter Konkurrenzschutz
Als Hauptsortiment gelten jene Waren oder Leistungen, die den Kern des Geschäftes eines Unternehmens ausmachen. In direkter Konkurrenz zueinander stehen folglich alle Gewerbetreibenden, deren Hauptsortiment identisch ist. Beispiele hierfür sind Kosmetikstudios oder Unternehmen, welche in enger Verwandtschaft zueinander stehen, wie Rechtsanwälte mit teilweise gleichen Rechtsgebieten.
Damit Mieter und Vermieter eine Vereinbarung bezüglich des Konkurrenzschutzes für das Hauptsortiment des Mieters treffen, sollte zunächst so klar wie möglich definiert werden, was das Hauptsortiment ist. Je genauer das Geschäftsmodell im Gewerbemietvertrag beschrieben ist, desto mehr Kriterien liegen dem Vermieter vor, nach denen er konkurrierende Interessenten ausschließen kann.
Da Vermieter und Mieter einer Gewerbeimmobilie als gleichrangige Kaufleute angesehen werden, räumt der Gesetzgeber bei Fehlen einer schriftlichen Vereinbarung nur einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz für das Hauptsortiment ein. Wesentlich mehr Klar- und Sicherheit bietet beiden Parteien eine miteinander getroffene Vereinbarung zum Konkurrenzschutz, die detailliert im Mietvertrag beschrieben wird.
Damit Mieter und Vermieter eine Vereinbarung bezüglich des Konkurrenzschutzes für das Hauptsortiment des Mieters treffen, sollte zunächst so klar wie möglich definiert werden, was das Hauptsortiment ist. Je genauer das Geschäftsmodell im Gewerbemietvertrag beschrieben ist, desto mehr Kriterien liegen dem Vermieter vor, nach denen er konkurrierende Interessenten ausschließen kann.
Da Vermieter und Mieter einer Gewerbeimmobilie als gleichrangige Kaufleute angesehen werden, räumt der Gesetzgeber bei Fehlen einer schriftlichen Vereinbarung nur einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz für das Hauptsortiment ein. Wesentlich mehr Klar- und Sicherheit bietet beiden Parteien eine miteinander getroffene Vereinbarung zum Konkurrenzschutz, die detailliert im Mietvertrag beschrieben wird.
Das Nebensortiment unter Konkurrenzschutz
Viele Geschäfte bieten zusätzlich zu ihrem Hauptsortiment weitere Produkte oder Leistungen an. Das Bestehen solcher Nebensortimente kann die Definition eines Konkurrenten erschweren.
Verkauft ein Schuhgeschäft zugleich Fußpflegeprodukte, ist durch die Regelung des Konkurrenzschutzes für das Hauptsortiment gesichert, dass der Vermieter keine seiner weiteren Flächen im Objekt oder in umliegenden Immobilien an ein anderes Schuhgeschäft vermietet. Ein anderer Anbieter von Fußpflegeprodukten im Hauptsortiment fällt jedoch nicht unter diese Regelung. Dies kann im Gewerbemietvertrag jedoch individuell vereinbart werden.
Verkauft ein Schuhgeschäft zugleich Fußpflegeprodukte, ist durch die Regelung des Konkurrenzschutzes für das Hauptsortiment gesichert, dass der Vermieter keine seiner weiteren Flächen im Objekt oder in umliegenden Immobilien an ein anderes Schuhgeschäft vermietet. Ein anderer Anbieter von Fußpflegeprodukten im Hauptsortiment fällt jedoch nicht unter diese Regelung. Dies kann im Gewerbemietvertrag jedoch individuell vereinbart werden.
Die Reichweite des Konkurrenzschutzes
Der Konkurrenzschutz, wie er in der Regel zwischen Mieter und Vermieter im Gewerbemietvertrag vereinbart wird, erstreckt sich über ein Grundstück oder ein Gebäude. Für den Fall, dass sich Grundstücke des Vermieters unmittelbar nebeneinander befinden, sind diese im Konkurrenzschutz eingeschlossen. Liegen die Grundstücke des Vermieters 100 Meter oder weiter auseinander, greift der Konkurrenzschutz nicht mehr. Eine regionale Ausweitung lässt sich zwischen Mieter und Vermieter bei beidseitigem Einverständnis jedoch vertraglich vereinbaren. Die beschlossene Erweiterung muss eindeutig im Mietvertrag definiert werden.
Sollte der Mieter sein Hauptsortiment wechseln oder das Nebensortiment erweitern, werden diese Änderungen nicht automatisch im Mietvertrag berücksichtigt. Ist eine Erweiterung des Nebensortiments in Zukunft geplant, sollte dies bereits in den Gewerbemietvertrag aufgenommen werden.
Sollte der Mieter sein Hauptsortiment wechseln oder das Nebensortiment erweitern, werden diese Änderungen nicht automatisch im Mietvertrag berücksichtigt. Ist eine Erweiterung des Nebensortiments in Zukunft geplant, sollte dies bereits in den Gewerbemietvertrag aufgenommen werden.