Nutzungsänderung bei Gewerbeimmobilien

Gemäß § 29 BauGB (und entsprechenden Bestimmungen der jeweiligen Landesbauordnung) ist eine Baugenehmigung bei der "Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen" erforderlich. Beim Bau beziehungsweise der Genehmigung des fertiggestellten Gebäudes ist diesem üblicherweise ein bestimmter Zweck zugewiesen worden.

Während sich die "Änderung" auf konkrete Baumaßnahmen bezieht, beschreibt die "Nutzungsänderung" einen vom baurechtlich eingetragenen Grund der Beanspruchung abweichende Funktion. Bauliche Justierungen müssen dafür nicht notwendigerweise gegeben sein! Der Tatbestand ist gegeben, wenn die zukünftige Nutzung von der bereits baurechtlich genehmigten Nutzung abweicht.

Folgt beispielsweise ein Kleidungsgeschäft auf ein Kleidungsgeschäft, bedarf es keiner Nutzungsänderung. Gleiches gilt für die Erweiterung oder Ausdehnung, solange diese dem bisherigen Zweck entspricht.

Der rechtmäßige Nutzungszweck einer Immobilie ist üblicherweise unmissverständlich in der Bauakte vermerkt. Als Eigentümer fährt man im Falle eines Mieterwechsels also gut damit, die Absichten der neuen Mietpartei genau zu prüfen. Weichen diese vom genehmigten Zweck ab, bedarf es einer Nutzungsänderung! Gleiches gilt im Übrigen bei der Untervermietung von Fläche oder wenn Mieter innerhalb ihrer Räumlichkeiten einem abweichenden/neuen Geschäftszweck nachgeht.

Im konkreten Beispiel bedeutet das: Wenn ein Nagelstudio zur Praxis, ein ausrangiertes Theater in eine Diskothek umfunktioniert oder eine Bäckerei in ein Fitnessstudio umgewandelt wird, liegt eine baurechtlich relevante Änderung der Nutzung im Sinne des Baurechts vor.

Dabei muss sich die Situation nicht einmal immer derartig eindeutig gestalten - schon wenn besagte Boutique das Angebot stattdessen um eine Änderungsschneiderei innerhalb der eigenen Fläche bereichert, fällt sie in dieselbe Kategorie. Sogar eine erweiterte Verkaufsfläche kann unter gewissen Umständen den Tatbestand erfüllen; entscheidend ist hier insbesondere, ob die Expansion zur Klassifizierung als großflächiger Einzelhandel führt.

Geht es an die Prüfung, ist einerseits das Bauordnungsrecht zu bedenken. Müssen Notausgänge neu verortet werden? Ist der Sanitärbereich in seiner bisherigen Form ausreichend? Greifen aufgrund des neuen Nutzungszwecks womöglich andere Vorschriften, was den Brand- oder Schallschutz betrifft?

Auf der anderen Seite stehen die mit dem Bauplanungsrecht einhergehenden Anforderungen. Grundlage liefert der entsprechende Ausweisung in Form des Flächenutzungsplans, in welchem definiert wird, ob und in welchem Rahmen eine Nutzungsänderung überhaupt zulässig ist. Abweichend vom Bebauungsplan regelt §§ 34 und 35 BauGB diese Frage, sofern sich das Objekt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans befindet. Ein potentieller Stolperstein liegt zudem im Weg einer ökonomisch sinnvollen Vermietung, wenn der Bebauungsplan wie im Einzelhandel z.B. gewisse Sortimentsbeschränkungen festlegt.

Bestandschutz wird hingegen durch eine sogenannte unanfechtbare Baugenehmigung eingeräumt. Änderungen des Bebauungsplans nach Erteilung der Baugenehmigung nehmen keinen direkten Einfluss auf den Bestand; die im Zuge der Baugenehmigung benannte Nutzung kann also fortgesetzt werden. Bedingung dafür ist die kontinuierliche Aufrechterhaltung des jeweiligen Betriebs.

Bekanntlich kommt darüber hinaus kaum ein Regelwerk ohne Sonderfälle aus: Bestimmte baurechtlich relevante Absichten sind nicht an eine Genehmigungspflicht gebunden. Die individuell definierten Vorschriften in den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer sprechen dabei von entsprechend freigestellten oder verfahrensfreien Vorhaben. Bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Regeln müssen nichtsdestotrotz eingehalten werden - je nach Causa entfällt allerdings die verbindliche Erforderlichkeit des Bauantrags oder der erteilten Baugenehmigung.

Von der baurechtlichen Zulässigkeit des Verwendungszwecks zunächst losgelöst sind mietrechtliche Vereinbarungen. Prinzipiell kann dieser Zweck zwischen Vermieter und Mieter demnach frei bestimmt werden, wobei sowohl vergleichsweise vage (etwa die gewerbliche Nutzung) als auch sehr spezifische (beispielsweise der Betrieb einer Eisdiele) Übereinkommen denkbar sind. Änderungen der vertraglich fixierten Nutzungsart durch den Mieter bedürfen der Zustimmung des Vermieters, sofern sie nicht bereits durch die getroffene Vereinbarung gedeckt sind.

Nicht erforderlich ist seine Zustimmung bei einer bloßen Ausdehnung ohne abweichendes Kerngeschäft oder aber, wenn kein konkreter Nutzungszweck im Mietvertrag benannt worden ist. Eine Situation, die Tücken birgt: Vermieter tragen grundsätzlich Sorge dafür, dass ihre Mieter eine Immobilie gemäß einer definierten Intention nutzen können.

Ohne klare Benennung sind vom Mieter angedachte Nutzungsänderungen womöglich mietrechtlich legitim, obwohl sie nicht mit dem Baurecht in Einklang stehen. Eine ähnliche Lage können mehrere festgelegte Mietzwecke hervorrufen, wobei Vermieter als Hauptverantwortliche in diesem Fall selbst für eine Nutzungsänderung eintreten müssen. Scheitert dieses Vorhaben, erlischt die Nutzungsmöglichkeit aus baurechtlicher Sicht. Etwaige Folgen sind mietvertraglich zu vereinbaren.

Bei der Entscheidung sollte der Vermieter neben dem Baurecht auch das Verhältnis zu Nachbarn und Mitmietern und einen evtl. ausgesprochenen Konkurrenzschutz in seine Überlegungen einbeziehen. Verweigert er sein „Okay“, muss diese Entscheidung sachlich zu begründen sein. Die Zustimmung gilt demnach auch dann als erteilt, wenn eine Ablehnung aus willkürlichen und somit rechtsmissbräuchlichen Gründen erfolgt. Zwischen dem Pochen auf eine Vertragserfüllung, Forderungen nach Mietminderung oder Schadensersatz sowie – im Extremfall und nach vorheriger Abmahnung – einer fristlosen Kündigung stehen betroffenen Mietern mehrere Rechtsmittel zur Verfügung, um eine verweigerte Zustimmung anzufechten.