Wertsicherung von Mietverträgen in turbulenten Zeiten
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Die Inflation ist aktuell in aller Munde. Mit der höchsten Teuerungsrate seit 40 Jahren befinden wir uns in einer ungewöhnlichen Situation, die für viele neu ist.
Dadurch rückt auch die sogenannte Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen wieder stärker in den Fokus. Doch was bedeutet das für Mieter und Vermieter? Wie funktioniert eine solche Wertsicherung und wie kann jeder langfristig denkende Mieter von einer Wertsicherungsklausel profitieren. Hier kommt es auf die Details an.
Die Inflationsrate steigt aktuell stark an. Gemessen an dem Preisniveau des vergangenen Jahres lag die Teuerungsrate im Juli bei ca. 7,5 %. Zurückzuführen ist dieser Anstieg auf verschiedene Einflussfaktoren wie den Ukraine-Konflikt, die damit einhergehende Gas-Knappheit, sowie Nachholeffekte aus der Corona-Pandemie. Für die Bevölkerung bedeutet das insbesondere steigende Preise, die sich im alltäglichen Leben bemerkbar machen. Das gesteckte Ziel der Europäischen Zentralbank für eine prosperierende Wirtschaft ist eine Inflationsrate von etwa 2 %, also einem Viertel der jetzigen Situation.
Das hat grundsätzlich zur Folge, dass der reale Wert des Geldes mit der Zeit abnimmt. Während der nominale Wert z.B. von 1.000 EUR gleich bleibt, ändert sich der reale Wert, also die effektive Kaufkraft mit der Zeit, sie sinkt. Die gleichen Waren und Dienstleistungen, die im vergangenen Jahr beispielsweise 1.000 EUR gekostet haben, kosten heute 1.075 EUR. Auch die Miethöhe ist als nominaler Wert im Mietvertrag ausgewiesen. Insbesondere bei Verträgen über eine lange Laufzeit hat die Inflation dadurch einen starken Einfluss auf den realen Geldwert. In inflationären Zeiten schwindet der Wert der Miete. Daher bedarf es eines Werkzeuges, um den realen Geldwert über die Laufzeit konstant zu halten. Was in absoluten Zahlen einer Mieterhöhung gleich kommt, stellt inflationsbereinigt lediglich einen Ausgleich des Kaufkraftverlustes dar. Der Wert wird also nur "gesichert".
Wie funktioniert eine Wertsicherung?
Hierzu sehen Mietverträge üblicherweise eine sogenannte Wertsicherungsklausel vor. Dabei wird festgelegt, wann und in welchen definierten Fällen die Höhe der Mietzahlung dem aktuellen Stand der Geldentwertung angepasst wird. Hieraus ergibt sich weiterhin, wie die Anpassung zu berechnen ist und welcher Form und Organisation der Anpassung es bedarf. Daneben sind auch die rechtlichen Voraussetzungen aus dem Preisklauselgesetz bei der Vereinbarung einer Indexmiete zu beachten.
Wann wird eine Anpassung durchgeführt?
Der Zeitpunkt, zu dem eine Anpassung der Miete erfolgt, wird mietvertraglich definiert. Gängige Varianten hierfür sind zum Beispiel eine jährliche Anpassung, oder die Anpassung nach Überschreiten eines gewissen Prozentsatzes des zugrundeliegenden Indexes. Bei dem zugrundeliegenden Index handelt es sich üblicherweise um dem vom Statistischen Bundesamt erhobenen Verbraucherpreisindex (VPI). Dieser wird fortlaufend anhand der Preisentwicklung eines "Warenkorbs", bestehend aus etwa 650 Waren und Dienstleistungen ermittelt und monatlich veröffentlicht. Veränderungen sind dadurch transparent nachzuvollziehen und öffentlich einsehbar.
Die Wertsicherungsklausel stellt somit keine Mieterhöhung im klassischen Sinne dar. Der nominale Betrag der Miethöhe verändert sich, was jedoch einer Anpassung des realen Wertes an die jeweilige Geldwertentwicklung gleichkommt. Hier findet also eine Inflationsbereinigung der Mietzahlung statt.
Dazu folgendes Beispiel:
Ein Mietverhältnis mit einer bestimmten Vertragslaufzeit von 5 Jahren wird zu Beginn zu 10 EUR/m² abgeschlossen. Unter der Annahme einer 2-prozentigen Inflationsrate und einer Anpassung gemäß Indexvereinbarung liegt der Mietzins zum Ende der Vertragslaufzeit nominell bei 11,04 EUR/m², der reale Wert der Miete ist jedoch gleichgeblieben. Wird hingegen auf eine Anpassung verzichtet, würde die nominelle Mietzahlung von 10 EUR/m² zum Vertragsende jedoch nur einem reallen Wert von 9,05 EUR/m² entsprechen. In inflationären Zeiten ist es wichtiger, sich den realen Geldwert vor Augen zu führen und sich weniger durch den nominalen Geldwert irre führen zu lassen. Denn auch, wenn die Miete hier nominal steigt, steht diesem Anstieg ein gleich gebliebener realer Geldwert entgegen.
Fazit:
Der Kern der Indexierung von Mietverhältnissen ist also, den Geldwert über die Zeit des Vertragsverhältnisses gegenüber dem Geldwertverlust abzusichern und keine der beiden Vertragsparteien dabei übermäßig zu benachteiligen. Damit stellt die Indexvereinbarung die Grundlage für ein faires und transparentes Mietverhältnis dar.